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１．相続登記とは
相続登記とは、不動産の名義を、被相続人から相続した相続人に変更する登記手続きのことです。
遺言や遺産分割協議により、不動産を取得した場合、当該相続人は、相続登記を行う必要があります。相続登記がなされていない場合、その不動産を誰が所有しているのか第三者に不明であり、確定的な所有者が明らかでないため、不動産を売却することができません。
２．相続登記の義務化
全国、特に地方においては、相続登記が行われないことから所有者が分からない土地が増えており、土地利用や災害からの復興の妨げとなっています（いわゆる所有者不明土地問題）。そこで、相続登記を義務化することが決定されました。相続登記の義務化は2024年4月1日から施行されます。
また、住所変更があっても、これまでは直ちに不動産の登記まで変更するケースはほとんどありませんでした。しかし、相続人の現住所が不明であると、上記と同様の問題が生じることから、令和３年の不動産登記法の改正により、住所変更登記も義務化されました。
住所変更登記の施行日は、「公布後5年以内の政令で定める日」とされていることから、令和8年4月までに施行されますが、具体的な日程は現時点では未定です。
３．相続登記の期限
令和5年現在においては、相続登記には期限が定められていませんが、上記のとおりできるだけ早く手続きを行うことが望ましいです。
2024年4月1日以降は、相続登記の義務化始まることから、相続により不動産の所有権を取得した相続人は、相続の開始及び相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に、不動産の相続登記を行わなければなりません。
また、相続登記の義務化は、2024年4月1日より前に発生した相続についても適用されることに注意が必要です。つまり、施行日より前に相続した不動産の相続登記を怠っている場合も、相続登記義務化の対象になります。
この場合に、相続登記を行わなければならない期限は、改正法の施行日から３年以内であり、「知った日」又は「施行日」のいずれか遅い日から３年以内に相続登記を行う必要があります。例えば、2026年4月13日に相続を知った場合、相続を知った日から３年以内に相続登記を行うことが求められます。
3年以内に登記申請を行わない場合、10万円以下の過料が科せられる可能性があります。ただし、相続登記が未了の理由にはさまざまな事情があり得ることから、正当な理由がある場合は過料の対象にはなりません。正当な理由には、相続人が多数いる場合や遺産について争いがある場合、病気等ですぐに手続きができない場合などが挙げられます。具体的な正当な理由については、今後具体化される予定です。
４．すぐに相続登記ができない場合の方法
相続登記の手続きには、多くの書類や裁判などが必要となるケースもあり、時間がかかることがあります。また、遠方に住んでいる相続人と連絡が取れないなど、直ちに相続登記を行うことができない事情があることもあります。このような場合は、相続人申告登記（2024年4月1日より施行されます）を利用することができます。
相続人申告登記とは、法務局に相続が発生したことや相続人が誰であるかを申し出る制度であり、登記官が申出を行った相続人の氏名や住所などを登記簿に記録します。不動産の所有者を公示するものではないため、相続人が所有する持分は登記されません。
この申出を、相続登記申請義務の履行期間内（3年以内）に行うことで、相続登記の申請義務を履行したものとみなすことができます。その後、遺産分割協議等が成立し、不動産を取得する相続人が決まった場合には、３年以内に相続登記を行う必要があります。
